Del bygningen: du trenger å vite? Loven om felles konstruksjon

Egenkapital deltakelse mottatt i Russland utbredt. Selskaper tiltrekke seg investorer til sine midler bygger et hus, som deretter blir eiendommen av sistnevnte. Dermed er det mulig å kjøpe en leilighet i avdrag og betale ned gjelden før ferdigstillelse. Men det er ikke alle de mulighetene som den delte konstruksjonen. Hva du trenger å vite om denne prosessen, partene i en transaksjon, hva du skal ta hensyn - les videre.

nyanser

I teorien er alt enkelt og klart, men i media, er denne prosessen dekket på en negativ måte. Hvorfor skjer dette? Hensynet til partene i transaksjonen er beskyttet av loven "På felles konstruksjon", som ble vedtatt i 2004. Han introduserte strenge krav til utviklere. I øyeblikket er dette det eneste normative dokumentet regulerer delt konstruksjon. Hva du trenger å vite kunden i kontrakten?

Utbygger og gjenstand for transaksjonen. Dersom selskapet har lenge operert i markedet, har en rekke gjennomførte prosjekter, kan det betraktes som et kontraktspartner. Kontakt med uprøvde organisasjoner, spesielt folk som gjør en avtale for første gang, er det ikke nødvendig.

Loven "På felles bygging» № 214 gjelder bare for avtaler med samme navn. En annen formulering er uakseptabelt. Dersom utbygger tilbyr seg å signere en "investeringsavtale", han prøver å unngå spredning av kravene til slike forskrifter: loven "On felles konstruksjon", Federal Law "On beskyttelse av forbrukernes rettigheter.

Før du sertifisere dokumenter, be selskapet å gi byggetillatelse, finne ut hvor prosjektet ligger erklæringen og lese den. Etter lovgivningen, er tilgjengeligheten av publikasjonen et krav for utbygger.

Kontrakten med delt konstruksjon regnes som avsluttet fra det øyeblikket av staten registrering. Ellers vil det være ugyldig. Papiret bør inneholde en beskrivelse av objektet, sendetiden, kostnader og betalingsbetingelser, garanti.

kontrollere et dokument

Loven fastsetter at selskapet kan samle inn penger etter å ha mottatt tillatelse, publisere prosjektet erklæring og registrering av eiendomsrettigheter. Hvis minst ett av disse vilkårene ikke er oppfylt, kan borgeren kreve refusjon, med renter. De er beregnet av to ganger refinansiering rate. I henhold til avtalen, må selskapet være innenfor den angitte perioden for å bygge en eiendom, og etter å ha innhentet tillatelse fra de statlige myndigheter om idriftsettelse av overføring av sin part i transaksjonen. Den andre parten forplikter seg til å betale den avtalte prisen, og for å ta et objekt (hvis du har tillatelse).

Skriftlig kontrakt egenkapital deltakelse i byggingen må være registrert. Først da kom han i kraft. Før signere dokumenter borger har rett til å gjennomgå slike papirer:

- konstituerende dokumenter av byggherren;

- et sertifikat av staten registrering;

- firmaattest til skatt,

- godkjenning av årsrapporter for de siste tre perioder av virksomheten;

- revisjonsberetningen.

Økende transaksjon sikkerhet

Fra 2014 begynner han å handle norm FZ "On forsikring av ansvar utviklere", som gjelder for felles konstruksjon. Hva betyr det? I tilfelle mislighold eller konkurs hos en person kan få pengene tilbake. Når staten registrering dokumenterer utbygger må gi en kontrakt av ansvarsforsikring eller garantier. Tidligere har det vært gitt anledning til å stille sikkerhet for å sikre avtalen.

Nyansene av forsikringen

Kontrakten er til fordel for den begunstigede - fysisk eller juridisk person, som har midler tiltrukket til bygging.

Forsikret hendelse - full eller uriktig oppfyllelse av forpliktelser utbygger, som har blitt bekreftet av en rettsavgjørelse.

Gyldigheten av dokumentet er lik den som er angitt i kontrakten for felles konstruksjon. Imidlertid kan den begunstigede motta refusjon, selv to år etter utløpet av overføringsanlegg.

Den minimale summen blir beregnet basert på bekostning av boliger. Men det kan ikke være mindre enn markedsprisen.

Her som forutsatt egenkapital deltakelse i byggingen. Loven gir også for en prosedyre av betalinger:

1. Kontrakten for garanti ble avsluttet. Dersom utbygger ikke oppfyller sine forpliktelser eller ikke har gitt et klart svar innen den angitte perioden, kan klienten gjelder tilsvarende krav til garantisten banken.

2. Transaksjonen ble gitt av forsikringsavtalen. Støttemottakeren må gjelde for selskapet eller gjensidig forsikringsselskap (OBC) i den angitte perioden begrensning på sivile. Loven fastsetter at betaling må skje senest tretti dager fra datoen for innlevering av dokumenter. Tilstedeværelsen av gjeld utbygger før forsikringsselskapet spiller ingen rolle. Denne oppløsningen er bare gyldig for kontrakter inngått etter 2013.

Måter å sikre forpliktelser

Vi har allerede sett på hvilke måter (ved lov) kunden kan returnere pengene. Men tilgjengeligheten av elementet i kontrakten ikke garantere utbetaling av erstatning. Dokumentet kan passe til forskjellige forhold og reserveringer som kan brukes til å stramme utførelsen av forpliktelser. Og alle disse "hvis" kan ikke gå utover loven.

Når byggingen er utført sakte eller for lang tid starter ikke, kan kunden ikke vente på forfall, til å kreve å avbryte dokumentet i retten. Dette er tilgjengelig hvis:

1) har det vært en avslutning eller suspensjon av konstruksjonen av huset, som inkluderer en felles objekt, i forhold som tilsier at dokumentet gitt for liv objektet ikke vil bli overført til deltakeren av transaksjonen;

2) det er vesentlige endringer i prosjektet dokumentasjon, herunder en betydelig mengde egenkapital korreksjon anlegget;

3) en reduksjon eller økning i det totale antall leiligheter som tilhører det nye huset.

En annen ting å vite om delt konstruksjon?

Datoen for ferdigstilling av objektet må være tydelig stavet ut (for eksempel "senest 15/10/14"). Svært ofte utviklere bruke reklame uttrykket. "I IV kvartal 2014" Denne ordlyden er feil. Etter to måneder fra den datoen interesseholdere kan ensidig si opp kontrakten med delt konstruksjon. Det er bare nødvendig å sende et skriftlig varsel. Utbygger må innen 20 kalender arbeider for å returnere pengene til kundens konto og betale ham en bot. Eller legge dette beløpet på innskudd, som er åpen for aksjonærer navn.

Den totale kostnaden for leiligheten er angitt i dokumentene, er beregnet ut fra prisen per kvadratmeter bolig, multiplisert med arealet av lokalene. Disse tallene må også være spesifisert. Det bør også ta hensyn til beskrivelsen av boliger alternativer: plassering, gulv, adresse, areal, antall rom. Garantiperioden for bygget leilighet - 5 år.

Når studere dokumentene bør du ta hensyn til hva poenget interessen holdere må betale for verktøy og vedlikeholdskostnader. Hvis det mangler dette elementet, oppstår plikten fra undertegningen loven av mottak og formidling leiligheter, snarere enn ferdigstilling.

Problemer kan ikke unngås?

Noen ganger utviklere spesielt "glemmer" å ta med noen av elementene i dokumentet. Men kunden kan oppleve materielle tap, selv om riktig utformet kontrakt "Delvis konstruksjon." Hva betyr det? Utvikleren kan overdra eiendomsretten til en annen juridisk enhet. I dette tilfellet, ville han selge ham nesten til kostpris for retten til alle leilighetene. Deretter mellommann fast etter markedsverdi tildeler sine aksjonærer. Ved første øyekast, bør problemene ikke være. Men i tilfelle av en uferdig eller fare for konkurs byggherre, kan interessen innehaverne gjøre et krav på grunnlag av spesifisert i kontrakten beløpet. Men leilighetene ble solgt til kostpris i stedet for til markedspris.

En annen vanlig ordning

Registrering av kontrakter av aksje konstruksjon teller tidspunktet for deres ikrafttredelse. Men veldig ofte låntakere bruke en annen ordning. De tilbyr å signere en foreløpig kontrakt. Den inneholder mange av de samme elementene som i hovedsak i tillegg til informasjon om den trer i kraft. Slike dokumenter er ikke underlagt obligatorisk statlig registrering. Partene kommet til en muntlig avtale om at andre partiet bare betaler penger for leiligheten. Utvikler skal konkludere grunnleggende kontrakt egenkapital deltakelse i byggingen en gang i fremtiden. Rente holdere sikker på at avtalen er innrammet riktig. Men denne "grå" ordningen viser bare dokumentet fra anvendelsen av loven.

Og her er en annen populær taktikk. Utbygger inngår en kontrakt med kjøper, gjenstand for noe som indikerer ingen overføring av eierandel holdere forpliktelser, og noe annet: finansiering av investeringsaktiviteter, tildeling av rettigheter kravene til lokaler og lignende. Det er essensen av dokumentet er bestemt av innholdet. Men kravet til aksjonærene retten kan erklære det ugyldig, siden faktisk dokumentet er opprettet med det formål å unngå ansvar under lov nummer 214.

I morgen - registreringen, i kveld - Money

Kontrakten anses trådte i kraft først etter innføringen av dataene i Rosreestr. Ta pengene opp til dette punktet utbygger har ingen rett. Og det betyr at dokumentet skal registreres dette tidspunktet. Staff mener påstanden om at dokumentene vil bli registrert, "hele gjengen", da, men pengene til bygging som trengs nå, ikke verdt det. I sjeldne tilfeller, slike forsikringer er falske. Overføring til huset hvert enkelt dokument tar tid. Men kunden kan og jukse. Derfor er det bedre å spille det trygt og vente på at transaksjonen skal være registrert i aksjen konstruksjon. Utvikleren kan insistere på et forskudd. Men i dette tilfellet be om å vise enighet i henhold til objektet som ble undertegnet av den samme planen. Registrert dokumentet har et stempel, stempel, underskrift av ansvarlig person Roseestra og nummer. Dersom transaksjonen ble betalt ved hjelp av et boliglån, så dette bør indikere utskrift på heftelse.

utviklere ofte ikke ønsker å omgå loven og motta midler til papirarbeid. Men i dette tilfellet må de tilleggsgarantier. For eksempel, en åpen bank kreditt. Det betyr at kunden betaler på tidspunktet for signering av kontrakt. Men utbygger får tilgang til dem først etter egenkapital deltakelse i byggingen av husene vil bli registrert. Dette tiltaket garanterer soliditeten i klienten på samme tid og lar deg følge reglene i loven.

Vedtakelsen av objektet fra utbygger

Hva du trenger å vite om den felles bygging på scenen for å sette i drift en leilighet?

Først bør denne prosessen behandles tenksomt. Alle spørsmål for å finne ut før du signerer dokumentene. Alle identifiserte mangler må gjenspeiles i en skriftlig handling av manglende overholdelse av objektet. utvikler forpliktelser etter loven skal anses oppfylt fra tidspunktet for signering mottak og overføringsanlegg. Deltakeren har rett til å kreve umotivert eliminering av feil eller en reduksjon i prisen på transaksjonen. Hvis feilene allerede er identifisert i drift, er utvikleren forpliktet til å kompensere kunden for deres fjerning.

Sekund, ikke gi etter for bønner. Nedenfor er de vanligste ordningen med handlingene til utviklere som fokuserer på å levere kundetrykk:

- bedt om å signere et papir som sier at alle feil vil bli rettet senere;

- hevder at utgjøre "annen handling" der alle krav vil bli rapportert;

- truet med at i tilfelle av brudd på vilkårene for papirarbeid, vil kunden måtte betale en bot for avvisningen av objektet.

kompetent hjelp

Det er mange nyanser som må betale oppmerksomhet. Derfor er det bedre å be om hjelp til en spesialist som vet å utføre dokumenter på delte bygging, må du vite og ta hensyn til i alle faser av transaksjonen. Profilerte eksperter bistå i følgende områder:

• Valg av byggmester sjekke sine dokumenter.
• Følge prosessen med å signere papirer: analysere kontrakt, gi råd om mulige risikoer, gjennomføre forhandlinger om forholdene endrer seg.
• Forberede og sende inn dokumenter for registrering.
• Følge kunden i å lage et objekt, regulere spørsmål om mangel på plass, når det gjelder levering, betaling av en straff, blant annet i retten.
• Utarbeide et dokument avslutning: kontrollere retur av innbetalt sum, bøter, renter på lånte midler, samt kompensasjon for skader i overkant av straffen (advokatutgifter). På lignende måter å bistå i avslutningen av den foreløpige avtalen, investeringer, lån, og så videre. D.

konklusjon

Kjøp en leilighet i førstehåndsmarkedet kan være å ta ut felles konstruksjon. Hva du trenger å vite part i transaksjonen? Mange nyanser. Siden låner valg styrer tilstrekkelig fylling og etterbehandling kjennetegn ved overlevering. Derfor er det bedre å bruke tjenestene til en erfaren advokat, som vil følge kunden i alle faser av transaksjonen.