Salg av landbruksarealer. Eksempel på salgskontrakt

Land egnet for dyrking av mat som kreves i form av kulturer, anses strategiske mål i alle land. I Russland, som, selv om regnet som den større del av sitt territorium "sone for risikabelt landbruk", egnet for jordbruk land i overflod, og som noen nyttig ressurs, de er under gransking av staten.

Jordbruksland som en gjenstand for transaksjonen

Under perestrojka, da det var nesten en fullstendig endring av lovverket i landet, har staten mistet sin status som eneeier av landet. Vedtatt 04.25.1991, Land Code of RSFSR og endringer i Grunnloven av 1978 individer å eie et ubegrenset antall nettsteder for ulike behov. Dermed ble etablert moratorium på salg av landbruksarealer i en periode på 10 år, i tilfelle av sin gratis mottak, og 5 år fra kjøpsdato for et gebyr.

Men med innføringen i 1993 av Grunnloven av alle restriksjonene ble opphevet, og nettsteder har blitt fullverdige deltakere i sivil omsetning.

Land Code av Russland (RF LC) i artikkel 11.1 definerer områder som en del av jordens areal, er grensene for hvilke sett og registrert i en bestemt lov. Dessuten er de urokkelige, delelig, ikke-forbruk, omsettelige ting som har en bestemt funksjon i form av juridiske status (kategori), som er satt avhengig av formålet med land.

Blant dem som er oppført i lov kategorier av land som brukes for behovene til landbruksproduksjon, er i første omgang, på grunn av sin spesielle betydning for staten. I del 1 i artikkel 77 av LC RF Disse inkluderer følgende elementer:

• Områder som ligger utenfor oppgjør og beregnet for landbruksvirksomhet - (. Gårder, korn lagring og så videre) plante avlinger, husdyr, høy, samt for plassering av aktuelle anlegg.
• Områder der du kan engasjere seg i landbruket, men i andre kategorier - land oppgjør og ikke-skog lander skog fond.

Alle elementer som er beskrevet i komposisjonen er heterogene, og beregnet for salg etter deres typer kan omfatte:

Deler av jordbruksareal

jordbruksland områder som har prioritet i bruk til landbruksproduksjon	Ikke-jordbruksareal områder med objekter "hjelpestoff"
Dyrkbar jord (territorium for å plante avlinger)	interne veier
Flerårige plantasjen matplanter (frukthager, vingårder, etc.).	Skogplanter for å beskytte mot skadelige effekter del (brann, varme vinder og så videre.)
Innskudd - jord, tidligere brukt som en pløyd mark, men til venstre i ro for å komme seg frukt egenskaper	Tomter og permanent eller sesong bygninger, konstruksjoner og utstyr som er beregnet for lagring og bearbeiding av landbruksprodukter
haymaking	Vann gjenstander - naturlige eller syntetiske lukket reservoarer (dammer, vannkutt karriere)
	Kommunikasjon, inkludert gjenvinning

Uavhengig av sammensetningen og andelen av landet, vil deres salg være underlagt spesielle regler, viss RF Land Code og Federal Law № 101-FZ (heretter - Lov om omsetning). Men det er noen trekk ved salg og kjøp av landbruksarealer med betydelig inkludering av hjelpe land. Spesielt deres sammensetning, betingelsene for forekomst og den videre anvendelse må tas med i traktaten teksten.

Restriksjoner på salg av tomt

Civil gjennomgangsområder gjennomføres tar hensyn til restriksjoner fra Civil, Land Code og andre lover. Under dem forstå forholdene, forbud som begrenser eieren på tidspunktet for avhendelse av eiendommen (Servitutt, boliglån, tillit ledelse, husleie, etc.).

Ifølge normer i lov om omsetning, kjøp og salg av landbruksarealer har følgende begrensninger:

1. Mange blir ikke overført til eierskap av utlendinger (enkeltpersoner eller bedrifter), statsløse, samt russiske selskaper, hvis deres autoriserte kapital andel utenlandsk eierskap av mer enn 50%.
2. Områder kan ikke selges med påfølgende endring av kategori (mål). I dette tilfellet, etter at transaksjonen er lov til å endre den tillatte bruken av landet. For eksempel kan områder for klipping omdannes til beite.
3. Ifølge artikkel 4 i ryggen, som eies av en enhet (person eller virksomhet) kan defineres eneste området - fra 10 til 100% av det totale antall områder i grensene til kommunene. Mer spesifikke begrensninger satt regionale forskrifter.

Fortrinnsrett til å kjøpe land

Artikkel 8 i loven definerer det største hinderet for å fri sirkulasjon av land - regionens prioritet for kjøp av land når den er solgt. Gitt den strategiske betydningen av området og mat, begrensningene i en spesiell rekkefølge av fremmedgjøring, ganske rimelig.

Essensen av fortrinnsrett er at selgeren med den hensikt å inngå i fremtiden kontrakt for salg området, plikter skriftlig å oppgi følgende informasjon:

• verdien av land og liv oppgjør mellom partene (ikke mer enn 90 dager);
• området til objektet og q hektar. meter;
• Plassering (adresse) delen av matrikkel registreringsinformasjon;
• Matrikkelverdien (betinget) antall land;
• informasjon om selger, inkludert kontaktinformasjon.

Meldingen trenger ikke å legge inn informasjon om kunden. Loven krever en anmerkning på fremmedgjøring av seg selv. Også, dette dokumentet ikke medføre noen forpliktelser til å selge.

Varsling blir overført til kontoret eller myndighet sendt et brev med en liste over vedlegg. I de følgende relevante notater og dokumenter vil være den viktigste bevis i retten tvister om gyldigheten av kontrakten for salg.

Hvis det utøvende organ (avdeling, departement, avdeling) region nekter å kjøpe, selger med passende varsel, salg av tomt landbruksarealer bør holdes for 1 år. Men beslutningen om kjøp av land kan være positiv. I dette tilfellet, begynne å handle artikkel regionale lover som fastsetter spesifikke prosedyrer for selgeren melding (varsel, ordre eller forskrift) og registrering av den påfølgende salgsavtalen.

For eksempel salg av jordbruksland i Moskva-regionen på grunnlag av punkt 3 i artikkel 10 i lov nummer 75/2004-OZ fra 12.06.2004 byen, som skal holdes innen 60 dager etter vedtakelsen av kommune kropp på grunnerverv.

I tillegg til rettighetene til den regionen eller kommunen, gir det russiske lovverket en fordel og andre:

1. Leietaker under punkt 8 av artikkel 22 i Land Code of Russland har rett til å kjøpe leide jord fra statlig eierskap av land foran alle andre interesserte.
2. Når eieren av konkurs - Agriculture Organization - eier av nabo land har rett forkjøpsrett av hans eiendeler.

Samsvar med fortrinnsrett kjøpsbetingelsene som kreves. Ved brudd, kan kjøp og salg av landbruksarealer ikke skje eller bli ugyldig i retten.

Tilbudet for salg av tomt: prøve

Normer artikler № 101-FZ utviklet på regionalt nivå, gjennom utstedelse av egne lover. For eksempel salg av jordbruksland i Ivanovo regulert av loven № 31-OZ av 8. mai 2008 "På baksiden av landet i Ivanovo-regionen." I andre regioner situasjonen på avhendelse av disse objektene er inkludert i den generelle lover som et eget avsnitt eller avsnitt.

Det samme gjelder med hensyn til melding om fremtidig salg av området. I de fleste regioner, er invitert til å sende et brev i en fri form, angi den med all nødvendig informasjon. Men i enkelte regioner i form godkjent av utøvende organ. For eksempel, i Nizjnij Novgorod-regionen varsel må overholde vedlegg № 1 til regjeringen Decision № 453-r datert 13 mars 2012

Pathways i transaksjonen for mottaksdelen

Traktaten, som en juridisk faktum, vises som et resultat av sin konklusjon prosedyrer mellom uavhengige parter (kjøper og selger), som er å komme til enighet om alle forhold. Det er imidlertid nødvendig å inngå en avtale og for følgende forhold:

1. Dannelse av landet.

Salg av landbruksarealer kan bare gjøres når det gjelder visse individuelle nettsteder, noe som betyr at de passerer gjennom prosessen med kartlegging (etablering og konsolidering av grensene på bakken) og matrikkel registrering i samsvar med Federal Law № 221-FZ av 24.07.2007

2. Melding av den utøvende kraft i området og / eller et område av ønsket om å selge landet på de konkrete betingelser, blant annet fra de passende respons.

3. Innhenting av samtykke fra en tredjepart for salg, uttrykt skriftlig. Gjeldende lover sørge for følgende typer av dem:

• Samtykke fra ektefelle av eieren for salg (punkt 3 i artikkel 35 i Family Code).
• Samtykke fra den midlertidige administrator, kreditorenes møtet eller stilt økonomisk sikkerhet (artikkel 64, 82 og 101 av Federal Law № 127-FZ av 26.10.2002 'On Insolvens').
• Samtykke av eieren (enkelte gårder, landbruks) nærområder dersom det samme området er selger i en tilstand av konkurs på scenen for konkursbehandling.

Listen over forhold er åpen, som behovet for visse handlinger for inngåelse av kjøpekontrakten er avhengig av mange faktorer, inkludert selve området, beliggenheten, rettighetshaveren, metoden for eksklusjon.

For eksempel er når re-salg lende undersøkelse arbeid som kreves, som gjenstand for kontrakten allerede har lagt på riktig regnskap. Melding om myndighetene i hensikt å selge er kun nødvendig hvis selgeren er en privatperson.

vesentlige forhold

Bestemmelsene i artikkel 432 av Civil Code (Civil Code), er det bestemt at før selve konklusjonen av transaksjonen og overføring av eiendom og penger partene må bli enige om følgende forhold:

1. Med forbehold av kontrakten - en fullstendig beskrivelse av landet for å skille den fra andre. Praksisen har utviklet et sett av informasjon som må være spesifisert i kontrakten:

• Matrikkelverdien nummer;
• adresse (posisjon);
• Området hektar eller firkantet. meter;
• kategorien og tillatt bruk.

2. Prisen på ekspropriert land - materialet uttrykk for plikten til å betale selgeren i henhold til sine vilkår for salgskontrakt. Det kan spesifiseres som for hele territoriet som en helhet, og per arealenhet. Partene står fritt til å velge størrelsen på prisen, men kan ikke endre den vilkårlig.

I fravær av disse forholdene kontrakt salgsareal vil ikke bli signert, men svært disponering av sin eiendom i den andre personen bare ikke vil skje.

De rettigheter og plikter selger av landet tomten

Tomter og salg av landbruksarealer betyr ikke bare definisjonen av objektet og prisen, men også en fullstendig regulering av handlinger av partene (selger og kjøper) på overføringen, aksept og betaling av eiendommen, samt påfølgende registrering dokument i Rosreestra.

Rettigheter og plikter eieren bestemt i gjeldende lovgivning i Russland, og er som følger:

1. De plikter og rettigheter selger.

1.1. Å gi all den informasjon som er tilgjengelig om belastning (begrensninger) del, og kvaliteten og utsiktene for deres tiltenkte bruk. Denne informasjonen:

• om tillatelse til å utføre bestemte typer jordbruk (vingårder, enhet objekt opprettelse, etc.);
• nærværet av nabostasjoner som ikke har noen effekt på den ervervede partiet;
• kvalitative egenskapene til jord, som påvirker bruk og kostnader;
• andre data som kan på noen måte endrer kjøperens beslutning om å kjøpe.

Rettighetene til land kan være begrenset til etablering på regionalt nivå, særlige krav til bruk og modus for administrasjon og være knyttet til beskyttelse av dyr og plante verdener, jordbevarings habitat av sjeldne arter av dyr eller fugler, naturlige spredningsveier og så videre.

Eierne av landet kan ikke vite om alle begrensningene, men må spesifisere i kontrakten er de som er kjent.

1.2. Overføre jord.

Under denne bestemmelsen viser til selgerens handlinger i faktisk og rettslig under innføringen av kjøperen av land eierskap. Og mente ikke den bokstavelige betydningen av "tildeling", og som er innebygd i ordet er loven.

Ifølge paragraf 1 i artikkel 224 av Civil Code, er enhver gjenstand anses å bli tildelt etter direkte opptak i besittelse av kjøperen. Sistnevnte kan uttrykkes som en del av frigjøringsegenskap av selgeren eller opphør av jordbruk.

Plikt til overføringen er gjort i form av en spesiell dokument - det handler om overføring og aksept signert av kontraktspartene og bare da anses oppfylt.

2. Den grunnleggende rett til selger er evnen til å kreve rettidig betaling av jord under vilkårene i kontrakten for salg. Dersom eiendommen er fremmedgjort utøvende myndighet, kan han:

• overvåke sikkerhet og bruk av området;
• krever den tiltenkte bruken av eiendommen, samt oppfyllelse av andre forpliktelser på bruk av territoriet.

Rettigheter og plikter kjøperen av landet tomten

Bestemmelsene om handlingene og egenskapene til kjøperen, som regel er like med hensyn til selger. Videre kan det sistnevnte ikke være i stand til å utføre sine oppgaver uten de tilsvarende virkninger av kjøperen. Vanligvis kan de deles inn i 2 grupper:

1. Grunnleggende forpliktelser.

1.1. Kontanter verdien av land i mengden, vilkår og prosedyrer fastsatt av kontrakt for salg. Som regel, dette resulterer i overføring av midler til kontoen i den rekkefølgen av full betaling.

1.2. Tiltak for å innføringen av landet i selve besittelse av grunnen og gjøre den handling av mottak og transmisjon.

Antallet ekstra ansvar tildelt til kjøperen, er ganske stor og vanligvis har avtale om å betale eiendomsskatt er ikke fra datoen for endring av grunneieren i registreringer av skattemyndighetene, og fra dato for inngåelse av kontrakt for salg eller begynnelsen av den faktiske bruken av objektet. Det er som regel forpliktet til å utføre og betale for overføring registrering av rettigheter til land i den russiske Registrer organer.

Dersom gjenstand for salg av eieren fungerer som autoritet, kan andre oppgaver overføres til kjøperen, inkludert:

• programvare vedlikehold og forbedring av det tilstøtende område, og adkomstveier;
• betingelser og fremgangsmåte for utvikling av planteområdet;
• å sikre fri adgang av representanter av statlige organer i området for landbruks- og verifisering;
• bevaring av undersøkelsen, undersøkelse markører;
• et visst sett og timingen av aktiviteter for å beskytte og forbedre land tilstand.

2. Det viktigste rette kjøperen oppfyller selgers forpliktelser og er å kreve rettidig overføring av landet tomten med den glatte gjennomføring av sine krefter en eier:

• bygging av bygninger og strukturer for landbruksformål;
• bruke til egne formål offentlig mineraler, grunnvann og lukkede vassdrag;
• av vanning, drenering, utfyllinger, dammer innretning (dammer og vannet steinbrudd).

Kontrakter grunnerverv er ikke bindende og er formet av de generelle reglene ved salg av fast eiendom. Men det er ikke forbudt å bruke tidligere eksisterende instrumenter, kontraktsformer. For eksempel ble rekkefølgen av RF Roskomzema 1-16 / 770 fra 06.02.1993 godkjent prøve kontrakt for salg av landbruksarealer. Foreløpig er dette dokumentet ugyldig, men det kan tjene som en referanse for transaksjoner på avhendelse av landet.

Ugyldige bestemmelsene i kjøpekontrakten

Punkt 2 i artikkel 37 i RF Land Code viser hvilke vilkår om salg av landbruksarealer vil være ugyldig:

1. Retten til selgeren eller noen annen person til å innløse eiendommen tilbake på vilje, eller under noen omstendigheter. Tilstedeværelsen av en slik bestemmelse er i strid med selve essensen av eiendommen.
2. nye eierbegrensninger (overtake) til muligheten for ytterligere ordre som oppnås eiendom. For eksempel et forbud mot boliglån, planting visse avlinger, leasing og så videre.
3. Selger frigjøringen av landet fra ansvar når et krav og krav til land av tredjeparter eller offentlige myndigheter. plikt til å kompensere kjøperen for skader eller tilbaketrekking av hindringer for å bruke land følger av artikkel 461 av Civil Code.
4. Beskrivelse av handlingene til den fremtidige eieren, på noen måte forbundet med endring av land kategori eller bruke det til andre formål, dvs. ikke for landbruket.

Etablering av disse restriksjonene har bestemt mening og effektivitet. For eksempel, takket være dem, unntatt når under dekke av salg er en kontrakt av pant. Avhengig av omfanget og omfanget av inkludering i avtalen, kan salg av jordbruksland skulle oppheves delvis eller i sin helhet.

Måter å inngå en salgskontrakt

Tatt i betraktning den eierskap og understrukturen identifiserer følgende prosedyre for salg av landbruksarealer:

1. Oppkjøpet av private land for allsidige kjøp og salg regler gitt § 7 i kapittel 30 av Civil Code, artikkel 30 og 38 i RF Land Code, artikkel 8 i Federal Law № 101-FZ.
2. Tomteerverv gjennom anbud (eller auksjoner). Vanligvis denne prosedyren er utført ved overføring av tomter i offentlig eie. Egne regler etablere spesielle salg av landbruksarealer gjennom auksjoner, er fraværende, og normer i lov om omsetning refererer til de vanlige bestemmelsene i artikkel 38 til 38,1 av LC RF.
3. Tomteerverv leietaker. Med denne metoden for kjøpet er svært viktig eierskap. Hvis salget er underlagt en egen avdeling, tar transaksjonen sted på universelle regler. Men kjøpe leide jord fra staten eller regionen, som følger av punkt 4 i artikkel 10 i Lov om omsetning, er det mulig på en fordelaktig måte, men bare i fravær av forskriftene som gjelder for statlige eller kommunale myndigheter for å gi land på lease.

Prinsippet om frihet kontrakten gjelder, spesielt, og på vei til sin konklusjon, som gjør det mulig å avhende land, ikke bare for universelle regler, men gjennom private land auksjoner (auksjoner). Bestemmelser i lov om omsetning tillater ikke, forplikter holde forpliktelsen i varslings myndighet gjenstand for den hensikt å selge landet.